El sector inmobiliario tiene sus propias particularidades cuando se trata de invertir. Nuestro CEO y gestor, Rafa Peña, nos las describe en Cinco Días.
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Resumen del artículo de Rafa Peña
La famosa frase “Las viviendas son para vivir y no para especular” pronunciada por el presidente chino, Xi Jinping, en 2017 resume un dilema clave que enfrentan los españoles al decidir cómo y dónde invertir. La vivienda supone el principal en el patrimonio de las familias españolas, a pesar de que se ha reducido desde 2008, como demuestra la Encuesta Financiera de las Familias 2022: Métodos, Resultados y Cambios desde 2020 (EFF 2023)*, porque es considerada una inversión segura y rentable a largo plazo.
Cualquier inversor particular debe atender a ciertos criterios al afrontar cualquier inversión, y la inmobiliaria no es una excepción:
- Riesgo: desde los años 80, hemos visto tres ciclos* en el mercado de vivienda, dos de ellos de bajada (1992-1996 y 2008-2013). El segundo es excepcionalmente grave, los precios no volvieron a sus máximos hasta 2019, aunque pasó lo mismo con otros activos como las acciones bancarias.
- Rentabilidad: los inmuebles se rentabilizan tanto por revalorización como por alquiler del mismo, pero este segundo implica asumir ciertos riesgos -conservación e impago entre otros- y costes como una posible reforma que merman la rentabilidad.
- Liquidez*: es muy inestable, depende de muchos factores como el ciclo económico, la ubicación del inmueble, etcétera. Además la compraventa de inmuebles implica altos costes transaccionales.
De este análisis concluimos que la inversión inmobiliaria es compleja. Diversificar el riesgo es muy difícil y por lo tanto la selección del inmueble en el que se invierte es clave. Las SOCIMI*, sociedades de inversión inmobiliaria, son una opción que ayudan con esa diversificación*, pero lamentablemente no han sido muy exitosas en rentabilidad y tienen una liquidez limitada. Para invertir en inmuebles debemos aceptar que la liquidez está limitada y hay que tener un plan alternativo para el caso en que necesitemos disponer de la cantidad invertida hasta que podamos venderlos. En definitiva, afronta la inversión inmobiliaria como cualquier otra pero con especial atención a la rentabilidad y la liquidez.
*Los conceptos financieros utilizados
Encuesta Financiera de las Familias (EFF)
Es un estudio realizado por el Banco de España que tiene como objetivo recoger información detallada sobre la situación financiera de los hogares españoles. En la encuesta se pregunta sobre temas muy variados como ingresos, activos, deudas o ahorro.
Ciclo
Es el conjunto de fases que atraviesa una economía, sector o activo concretos con el paso del tiempo, alternando periodos de subida o crecimiento con periodos de bajada o recesión.
Liquidez
Es la capacidad de convertir un activo en efectivo. Cuanto mayor sea esta, más líquido será el activo. Esta característica es importantísima pues indica la facilidad para retirar una inversión en caso de necesitar el dinero.
Diversificación
Diversificar consiste en repartir la inversión en activos de distinta naturaleza para intentar minimizar el impacto negativo de las posibles pérdidas que pueda generar un activo. Los fondos de inversión (mobiliarios e inmobiliarios) permiten a los clientes diversificar en muchos activos a pesar de invertir cantidades pequeñas.
SOCIMI
Son las siglas de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son empresas que se dedican a la inversión inmobiliaria y con las que se puede invertir a través de la compra de sus acciones en Bolsa.
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